Đầu tư vào bất động sản thương mại có thể cho tỷ suất sinh lời lớn nhưng cũng tiểm ẩn rất nhiều rủi ro gây ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản khiến các nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng. Thẩm định giá bất động sản thương mại là thực sự cần thiết để các nhà đầu tư biết được giá trị hiện tại của bất động sản trước khi bước vào bàn đàm phán giao dịch.

Bất động sản thương mại là bất động sản sản sinh ra thu nhập thường xuyên, được xây dựng và sử dụng chỉ cho mục đích kinh doanh cho thuê. Đó là phân hạng bất động sản lớn nhất dành cho mục đích đầu tư. Bất động sản thương mại bao gồm: Các khu chung cư, nhà ở thương mại với mục đích chủ yếu là cho thuê lại; văn phòng cho thuê; bất động sản công nghiệp như nhà xưởng, kho hàng; bất động sản cho thuê để mở dịch vụ bán lẻ như các cửa hàng kinh doanh quần áo, đồ điện tử, đồ ăn uống …; và bất động sản khách sạn như nhà nghỉ, khách sạn, resort. Tuy nhiên hiện ở nước ta phổ biến loại tòa nhà được xây dựng bao gồm cả diện tích cho thuê thương mại và dùng làm nhà ở; bất động sản loại này được gọi là có chức năng hỗn hợp. Các loại bất động sản thương mại khác có thể được sở hữu bởi các nhà đầu tư gồm các khu bãi đỗ xe, nhà hàng, các bất động sản phục vụ mục đích giải trí như các câu lạc bộ, bến du thuyền, khu thể thao phức hợp, … Một số loại bất động sản thương mại đòi hỏi sự quản lý chuyên sâu hơn những loại khác. Trong số các loại bất động sản thương mại chính yếu, khách sạn đứng đầu về yêu cầu quản lý hoạt động kinh doanh hàng ngày, giống như đang quản lý một doanh nghiệp, đòi hòi sự quản lý chuyên sâu hơn hẳn so với các loại bất động sản thương mại khác như khu chưng cư nhà ở thương mại cho thuê, văn phòng, diện tích cho thuê bán lẻ. Các khu trung tâm mua sắm cũng tương đối đòi hỏi sự quản lý chuyên sâu khi mà việc duy trì cơ cấu khách thuê hợp lý và quảng bá trung tâm có vai trò rất quan trọng quyết định dòng tiền thu nhập của bất động sản. Các loại bất động sản thương mại phục vụ nhu cầu giải trí cũng có yêu cầu lớn về quản lý chuyên nghiệp. Thông thường, nhà đầu tư đánh giá đầu tư vào các bất động sản thương mại đòi hỏi quản lý chuyên sâu là có độ rủi ro cao hơn do có rủi ro về điều hành hoạt động kinh doanh. Vì vậy, thường yêu cầu một tỷ suất lợi nhuận cao.

Hầu hết các yếu tố rủi ro liên quan đến đầu tư vào bất động sản thương mại tác động đến giá trị của bất động sản, vì vậy cũng ảnh hưởng đến sự đầu tư vào bất động sản dù dưới hình thức vốn chủ sở hữu hay vốn cho vay. Đòn bẩy tài chính (vay nợ) có ảnh hưởng đến lợi nhuận trên vốn đầu tư của chủ sở hữu vào bất động sản nhưng không ảnh hưởng gì đến giá trị của bất động sản tiềm ẩn. Dưới đây là một số yếu tố rủi ro trong đầu tư bất động sản thương mại:

• Thực trạng kinh tế: Nhu cầu thuê bất động sản thương mại phụ thuộc vào tình hình kinh tế của địa phương, của một vùng, một quốc gia cho đến tình hình kinh tế quốc tế. Các yếu tố như Tổng sản phẩm quốc nội GDP, tình trạng thị trường việc làm, mức thu nhập hộ gia đình, lãi suất cho vay, và lạm phát đều đặc biệt có liên quan, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Sự biến động về tình hình kinh tế sẽ tác động đến đầu tư bất động sản do cả thu nhập cho thuê hiện tại và giá trị của bất động sản đều bị ảnh hưởng.
• Khoảng thời gian dài đầu tư xây dựng bất động sản mới trước khi hoàn thành có xu hướng dẫn tới dao động lớn về giá trị bất động sản trong quá trình xây dựng do tình hình bất động sản có thể thay đổi đáng kể so với dự kiến ban đầu.
• Chi phí vốn đầu tư và tình trạng nguồn cung sẵn có của vốn đầu tư: Bất động sản phải cạnh tranh với các loại tài sản khác để thu hút vốn đầu tư chủ sở hữu và vốn vay. Sự thiếu nguồn cung của vốn tín dụng cho vay kèm lãi suất cho vay cao có thể làm giảm nhu cầu bất động sản và khiến giá trị bất động sản đi xuống đáng kể. Áp lực cạnh tranh của thị trường vốn đầu tư có thể khiến giá trị bất động sản tăng hoặc giảm, mà không cần quan tâm đến bất cứ sự thay đổi nào trong nhu cầu cơ bản về bất động sản của khách thuê.
• Lạm phát không lường trước: Đầu tư vào bất động sản có thể phần nào bảo vệ nhà đầu tư khỏi lạm phát, phụ thuộc vào khả năng chuyển áp lực tăng các khoản chi phí do lạm phát sang khách thuê bằng cách tăng giá tiền thuê. Chi phí xây dựng bất động sản cũng có xu hướng tăng cùng lạm phát, tạo áp lực tăng giá lên giá trị bất động sản. Vì vậy đầu tư vốn chủ sở hữu vào bất động sản có thể không phải chịu rủi ro lớn về lạm phát, phụ thuộc vào biên độ tăng hay giảm của thu nhập từ hoạt động kinh doanh và giá trị của bất động sản so với lạm phát cao hơn dự kiến. Trong thị trường bất động sản yếu với tỷ lệ lấp đầy thực tế thấp và giá cho thuê thấp, khi mà đầu tư xây dựng bất động sản mới không khả thi, giá trị bất động sản có thể không tăng cùng với lạm phát.
• Thông tin nhân khẩu học: Các đặc điểm về dân cư, bao gồm dân tộc, độ tuổi, thu nhập, trình độ giáo dục, tình trạng sở hữu nhà, tình trạng công việc đều tác động đến nhu cầu bất động sản thương mại. Thí dụ, một thành phố có cơ cấu lớn về dân số trong độ tuổi từ 25 – 35 tuổi sẽ có nhu cầu về nhà ở cho thuê cao hơn so với các thành phố khác có cơ cấu dân số trong độ tuổi này thấp hơn.
• Thiếu thanh khoản: Nhà đầu tư mua lại các bất động sản thương mại hoàn thiện khó có thể quyết định đầu tư một số tiền lớn nếu chưa thẩm tra kỹ bất động sản định đầu tư. Quá trình thẩm tra vừa mất thời gian, vừa tiêu tốn tiền của lớn. Do vậy, người mua khó có thể đưa ra quyết định nhanh để mua lại một bất động sản đã hoàn thiện nếu không được giảm giá mua đáng kể. Thị trường bất động sản có thể biến động về giá cả không theo ý muốn của nhà đầu tư, gồm cả bên bán và bên mua.
• Ô nhiễm môi trường ở khu vực bất động sản thương mại được đầu tư xây dựng có ảnh hưởng xấu tới giá trị bất động sản và tăng rủi ro kinh doanh cho nhà đầu tư khi họ có thể phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tất cả các chi phí dùng để khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường xảy ra xuất phát từ hoạt động của bất động sản thương mại đó.
• Sự sẵn có của thông tin thị trường bất động sản: Ở những thị trường bất động sản thiếu năng động hoặc có cơ sở dữ liệu thông tin về bất động sản chưa phát triển như ở Việt Nam, người bán và người mua tốn nhiều thời gian, công sức, tiền của, gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua và tìm kiếm bất động sản phù hợp với nhu cầu. Sự thiếu thông tin này khiến cả bên bán, bên mua gặp rủi ro lớn trong giao dịch mua bán khi cả hai bên có thể sẽ đồng ý với mức giá giao dịch bất lợi cho mình, do không biết được chính xác giá trị thị trường thực tế của bất động sản. Việc thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản và khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch từ phía cơ quan Nhà nước tạo rào cản lớn cho việc xác định giá trị của bất động sản. Nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và kiến thức am hiểu chuyên sâu về cấu trúc công trình, tính năng của bất động sản, điều này dẫn đến các quyết định thiếu thông tin không phản ảnh giá trị thực của bất động sản của Nhà đầu tư. Do vậy, thẩm định giá bất động sản thương mại là hết sức cần thiết đối với cả hai bên trước khi bước vào vòng đàm phán, giúp người bán biết được giá tối thiểu có thể thu về từ việc bán bất động sản do mình sở hữu và giúp người mua đặt ra mức giá trần hợp lý để tránh khỏi việc mua phải giá quá cao so với thị trường, thường xảy ra nhất nếu có đấu thầu.
• Rủi ro về quản lý: Quản lý tài sản bất động sản là yếu tố đặt trưng gắn liền với đầu tư bất động sản. Nó bao gồm công việc quản lý hoạt động kinh doanh thường ngày của bất động sản và bảo trì bất động sản. Rủi ro quản lý phản ánh khả năng của các nhà quản lý đưa ra các quyết định đúng đắn về vận hành hoạt động kinh doanh của bất động sản như thỏa thuận hợp đồng cho thuê, bảo trì bất động sản, quảng cáo bất động sản, và sửa mới nếu cần thiết.
• Đòn bẩy tài chính: Vay nợ vốn để đầu tư ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư bất động sản, chứ không hề ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản tiềm ẩn. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính được thể hiện qua tỷ suất “Vốn vay/Giá trị = Giá trị các khoản vay nợ/ Tổng giá trị mua bất động sản.”
• Các yếu tố rủi ro khác: Nhiều yếu tố rủi ro khác tồn tại như khuyết điểm cấu trúc không thấy được bằng mắt thường của bất động sản, thảm họa thiên nhiên, khủng bố. Tuy nhiên rủi ro lớn nhất là rủi ro không xác định được tại thời điểm thực hiện giao dịch bất động sản; vì rủi ro đã xác định được có thể được định hướng quản lý rủi ro trước bằng cách định lượng rủi ro quy ra giá trị tiền thông qua việc mua bảo hiểm.

Qua phân tích các yếu tố rủi ro trong đầu tư bất động sản thương mại, chúng ta có thể thấy được công việc thẩm định giá bất động sản thương mại là một bước không thể thiếu trong việc thẩm tra bất động sản, trước khi bước vào đàm phán thương lượng giá giao dịch.

Written by: Nguyễn Tuấn Anh, CFA